کدام استان بیشترین خانه خالی در کشور را دارد؟
تاریخ انتشار: ۲ اردیبهشت ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۷۵۸۸۲۵۴
مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی به موضوع مالیات برخانه های خالی پرداخته و تجربه های جهانی در این رابطه را مرور کرده است.
به گزارش اقتصاد نیوز، در گزارش مرکز پژوهش های مجلس راهکارهایی برای عملیاتی شدن مالیات برخانه های خالی براساس تجربیات جهانی ارائه شده است . همچنین به چگونگی شناسایی این خانه ها اشاره شده است .
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
در این گزارش آمده است :در سال های اخیر، علاوه بر کند شدن شدید تولید و عرضه مسکن، رشد غیرمنطقی قیمت مسکن، قدرت خرید و استطاعت مسکن برای مردم را به شدت کاهش داده است و اقشار متوسط و ضعیف جامعه را بیش از پیش از خانه دار شدن دور کرده است. به همین دلیل درصد کمتری از خانوارها به تهیه مسکن ملکی قادر بوده و بخش عمده آنها به ناچار متقاضی مسکن استیجاری شده و سیلی از مردم به سمت اجاره نشینی پناه بردند که این موضوع خود افزایش مضاعف و بی سابقه اجاره بها را به دنبال داشته است. طبق گزارش مرکز آمار در سال ۹۵، ۶ میلیون و ۲۰۰ هزارمیلیون خانه خالی در کشور وجود داشته و بدون هیچ استفادهای رها شده است.
وجود خانه خالی به منظور نقل وانتقال امری ذاتی در بازار مسکن است. موردی که مسئله خانه خالی را پررنگ میکند؛ اختلاف آن در ایران با متوسط نرخ طبیعی است که رغبت محتکران را به خرید و نگهداری ملک برای کسب سود و انباشت سرمایه نشان میدهد.درواقع خانهها میتواند ناشی از عوامل مختلف ازجمله مشکلات قضایی، خانه تعطیلاتی، وراثت، مهاجرتهای فصلی یا دائمی، زمان نقل و انتقال و سکونت مالک یا مستأجر جدید و حتی زمان لازم برای فروش و اجاره خالی باشند؛ اما در این میان خانههایی نیز برای استفاده از بازار کم ریسک و پرسود مسکن خالی میمانند که این مسئله، به کاهش عرضه خانه به منظور بهره برداری و سرمایهای شدن این کالای مصرفی و به تبع آن رشد قیمت اجاره و افزایش فشار بر مستأجران و فاقدان مسکن ملکی را به دنبال دارد.
علاوه براین، خالی ماندن خانهها به دلیل محبوس شدن حجم عظیمی از سرمایه کشور، به رشد تولید و اشتغال نیز آسیب میرساند.بررسی تجارب کشورها نشان میدهد که دولتها برای برقراری ثبات در بازار و کنترل قیمتها از اهرم مالیاتی استفاده میکنند و با سازوکار مشخص برای مالکانی که به قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته اند، هزینه ایجاد میکنند.این اقدام مالکان دارای تعداد زیاد خانه را به عرضه واحدها یا پرداخت مالیات هدایت میکند که در هر دو حالت برای بخش عمده مردم منفعت خواهد داشت. البته در این راستا باید توجه ویژهای به برطرف کردن چالشهای قانونی و اجرایی شود تا این ابزار مفید و مناسب عمل کند.افزایش فشار بر مستأجران و فاقدان مسکن ملکی را به دنبال دارد. خالی ماندن خانهها به دلیل محبوس شدن حجم عظیمی از سرمایه کشور، به رشد تولید و اشتغال نیز آسیب میرساند.
بررسی تجارب کشورها نشان میدهد که دولتها برای برقراری ثبات در بازار و کنترل قیمتها از اهرم مالیاتی استفاده میکنند و با سازوکار مشخص برای مالکانی که به قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته اند، هزینه ایجاد میکنند.میتوان عنوان کرد وضع مالیات بر خانههای خالی در کشور میتواند موجب تغییر انگیزههایی شود که برخی از افراد را بهعدم عرضه مسکن خالی خود برای اجاره ترغیب میکند.ایجاد زیرساخت اطلاعاتی املاک و همچنین محل سکونت میتواند بستر سیاستگذاری را علاوه بر حوزه مسکن در سایر حوزهها ازجمله سیاستهای حمایتی مبتنی بر خانواده و همچنین سایر مالیاتهای حوزه مسکن فراهم کند.تجربه کشورها نشان میدهد وضع مالیات بر خانههای خالی میتواند به افزایش عرضه مسکن و کنترل بازار اجاره مسکن منجر شود اما به دلیل جزئیات و پیچیدگیهای فراوان این پایه مالیاتی، لازم است در طراحی آن دقت شود.باوجوداینکه این قانون ازقبل ازانقلاب درکشوروجودداشته است وچندین باردچارتغییراتی شده است اماتاکنون عملاً اجرایی نشده است.
آخرین تغییر این قانون مربوط به آذر سال ۱۳۹۹ میشود که در این اصلاحیه تلاش شده ایرادهای اساسی قانون مالیات بر خانههای خالی که منجر بهعدم اجرایی شدن آن شده بوده است، مرتفع شود.در طراحی قانون مالیات خانههای خالی به دلیل عوامل فراوان مؤثر بر خالی ماندن خانه، باید طوری عمل کرد تا تقاضای مصرفی کاملاً از این قانون و پرداخت مالیات معاف باشند و شاخصهای در نظر گرفته شده باید به خوبی برای شناسایی این نوع خانهها عمل کنند. دو مورد از مهمترین این عوامل، اقامتگاه های دوم (فرعی) و خانههایی است که با وجود عرضه به بازار و به دلیل شرایط رکودی بازار، اجاره نمیروند.
به همین دلیل در متن قانون مصوب سال ۱۳۹۹ نیز این دو مورد استثنا شدهاند. نرخ مالیات برخانههای خالی باید به گونهای تنظیم شود که اجاره دادن خانه نسبت به خالی نگه داشتن آن به صرفهتر شود. به طور معمول در عمده کشورهای بررسی شده، این نرخ بین ۲ تا ۱۰ درصد ارزش ملک است که البته در برخی موارد براساس نرخ اجاره تعیین میشود.
افزایش نرخ این مالیات در اصلاحیه سال ۱۳۹۹ موجب شد تقریبا در سال اول حدود ۲ درصد از ارزش ملک به عنوان مالیات بر خانههای خالی در نظر گرفته شود )این نسبت در مناطق و شهرهای مختلف متفاوت استً (، البته که اعمال معافیت ۲۵ درصدی استهلاک مالیات بر درآمد اجاره برای مالیات بر خانه خالی نیز چندان منطقی نیست. همچنین لازم است ارزش اجاری املاک را سازمان امور مالیاتی به واقعیت بازار نزدیکتر کند که این موضوع نیاز به بازنگری روی جدول ارزش اجاری ملک یا سیستمی شدن آن دارد.
یکی دیگر از مهمترین نکات در مورد مالیات بر خانههای خالی که همواره از چالشهای اجرای این قانون بوده است، نحوه شناسایی خانههای خالی است. با توجه به شرایط کشور و در اختیار نبودن اطلاعات مالکیتی و سکونتی افراد، اولین قدم، تکمیل سامانه املاک و اسکان (تکمیل اطلاعات سکونتی افراد براساس خوداظهاری و همچنین تکمیل اطلاعات مالکیتی افراد براساس اطلاعات دستگاههای اجرایی و خوداظهاری افراد) است.تکمیل شدن این سامانه از اخذ مالیات بر خانههای خالی اهمیت بیشتری در سیاستگذاری حوزه مسکن دارد و به همین دلیل میتوان مالیات بر خانههای خالی را به نوعی ضمانت اجرایی اظهار سکونت و مالکیت افراد قلمداد کرد به نوعی که املاکی که سکونت یا مالکیت آنها اظهار نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و طبعا در زمان نقل وانتقال، لازم است بدهی مالیاتی مربوط به آنها تسویه شود.تکمیل و را ه اندازی سامانه املاک اخذ مالیاتهای دیگر و شناسایی و واگذاری تسًهیلات حمایتی را ممکن میسازد. به همین دلیل می توان در گام اول اجرای این قانون و به منظور تکمیل تدریجی این سامانه، صرفاً اطلاعات خوداظهاری افراد ملاک قرار گیرد اما لازم است با ضمانت اجراهای موجود در قانون به مرور این سامانه تکمیل تر شود.
استان تهران با دارا بودن ۱۹ درصد کل خانههای خالی در کشور (حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی) رتبه نخست کشور را دارد. نرخ خانههای خالی استان تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۱.۶ درصد و حدود ۳/۰ درصد بالاتر از متوسط کشوری آن است و شش استان اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان با دارا بودن مجموع سهمی معادل ۳۹ درصد از کل خانههای خالی کشور در رتبههای بعدی بیشترین تعداد خانههای خالی قرار دارند )
رشد چهار برابری خانههای خالی در کشور طی دوره ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، در حالی اتفاق افتاده که با توجه به افزایش سالیانه قیمت مسکن )رشد بیش از هفت برابری طی بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ (، اقشار متوسط جامعه توانایی مالی خود را برای خرید خانه از دست داده و بالاجبار به اجاره نشینی روی آورده اند.
طبق سرشماری سال ۱۳۷۵ چیزی حدود ۷۳ درصد از مردم دارای خانه ملکی بوده اند؛ اما این آمار در سال ۱۳۹۵ به ۶۰ درصد رسیده و در مقابل با رشد جمعیت و به دلیل ناتوانی مردم از خرید مسکن، اجاره نشینی در این بازه زمانی حدود دو برابر شده است).
با بررسی مطالعات و تجارب خارجی میتوان گفت نرخ خانه خالی برای پیش بینی تحولات قیمت مسکن در آینده عمل میکند و اگر در برههای زیاد باشد، میتوان در سالهای بعد، رشد اندک یا حتی منفی قیمت مسکن را انتظار داشت. برای کشوری مانند آلمان، این موضوع تأیید شده است. در این کشور هنگامی که تعداد خانه خالی نسبتا بالا بوده، کاهش قیمت خانه در فاصله زمانی کمی اتفاق افتاده است.
با این وجود، کشورهایی نیز هستندً که مکانیسم فوق در آنها صدق نمیکند و واقعیت کاملاً متفاوت از تئوری پایهای اقتصاد است. این موضوع با تمرکز بر بازار مسکن اسپانیا، ایتالیا، آمریکا، تایوان، فرانسه و فنلاند نشان داده میشود. در این کشورها به رغم وجود خانههای خالی و افزایش نرخ آن، قیمت مسکن در حال افزایش بوده است.
البته میزان رشد قیمت در هر کشور متفاوت گزارش شده است و حتی در یک کشور بالای ۱۰۰ درصد و در کشوری دیگر پایینتر از آن اتفاق افتاده است. به عنوان مثال اسپانیا با نرخ خانه خالی بسیار بالا (۱۵ درصد) افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی را در قیمت خانه طی سالهای ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۶ تجربه کرده است.
بنابراین افزایش تعداد خانههای خالی همواره نمیتواند ضمانت کاهش و یا کنترل قیمت مسکن باشد و واحدهای مسکونی در کشورهای مذکور به دلیل قیمتهای بالا به طور نامناسبی خالی مانده و درنتیجه خانوادههای کم درآمد نمیتوانند این واحدها را اجاره یا خریداری کنند.
با توجه به مطالب بیان شده بروز پدیده خانه خالی و تأثیر آن بر قیمت مسکن ناشی از دو علت اساسی زیر است: پیشی گرفتن عرضه از تقاضا در بازار مسکن و پدیده شکست بازار در بخش مسکن.در حالت اول، افزایش میزان واحدهای مسکونی خالی، موجب کاهش قیمت مسکن در بازار میشود (مانند کشور آلمان)؛ اما در حالت دوم، وجود واحدهای مسکونی خالی با افزایش بیرویه قیمت خانه همراه خواهد بود.شکست بازار به معنای بروز شرایطی است که در آن مکانیسم بازار به درستی عمل نمیکند یعنی در بازار مسکن با وجود تولید مسکن، تقاضا به تأمین نیاز خود قادر نیست.
بررسی تجربه کشور تایوان نشان میدهد که بازگشت سرمایه مسکن در این کشور از دهه ۱۹۷۰ آنقدر بالا بوده که مالکان واحدهای مسکونی را تشویق به خالی نگهداشتن خانههای خود، آنهم برای سودهای هنگفت در آینده کرده است. همین عامل موجب افزایش قیمت مسکن در تایوان شده و مردم را از دسترسی به آن دورتر کرده است.
مطالعه دیگر در فرانسه تحت عنوان «اثر مالیات بر خانههای خالی بر بازار مسکن فرانسه» به بررسی اجرای آزمایشی این مالیات به وسیله شهرداریها در مناطق فرانسه در سال ۱۹۹۹ پرداخته است. این محقق معتقد است، فاصله زمانی ۹ساله دادههای سرشماری، در تحقیق بلوسیر استراتژی بررسی تأثیر خانه خالی را به چالش کشیده است. نتایج تحقیق وی نشان میدهد با وضع مالیات در یک دوره چهارساله بین سالهای ۱۹۹۷ و ۲۰۰۱ میزان خانه خالی ۱۳ درصد در شهرهای مشمول مالیات کاهش یافته است. البته این تحقیقات نشان میدهد که در مناطقی که بازار مسکن با فشار تقاضا روبه رو است؛ تأثیر اخذ این مالیات در عرضه خانههای خالی از میانگین ۵۰ درصد نیز بیشتر بوده و عمده واحدهای خالی به خانه اولیها رسیده است.نتایج پژوهش هایی که درباره تأثیر مثبت مالیات بر خانه خالی انجام گرفته، نشان میدهد که مالیات بر خانههای خالی موجب عرضه واحدها خواهد شد که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که همین عامل موجب کاهش قیمت اجاره بها و کاهش قیمت مسکن خواهد شد.
کارآمدی مالیات بر خانههای خالی مستلزم حل چالش های وصول آن خواهد بود. مهمترین چالش اجرای این نوع مالیات موضوع شناسایی خانههای خالی است. مسئله اصلی اخذ مالیات بر خانههای خالی در بسیاری از شهرهای دنیا، شناسایی دقیق این نوع واحدهاست. این مسئله ناشی از ضعف اطلاعاتی و هزینه بالای جستجوی حضوری است.
کشورهایی مانند بریتانیا، دانمارک، فرانسه، کانادا و استرالیا برای شناسایی خانههای خالی از سامانههای اطلاعاتی، سوت زنی و خوداظهاری مردمی استفاده میکنند. در انگلستان شناسایی و ساماندهی خانههای خالی با استفاده از ابزارهای اطلاعاتی همچون فروشگاه آنلاین صورت میپذیرد.تجربیات سایر کشورها نشان دهنده این موضوع است که اتخاذ ضمانتهای مناسب برای پرداخت به موقع و اظهار درست املاک و سکونت ازجمله جریمه، محدودیت ارائه خدمات و جلوگیری از انتقال و معامله ملک باید بخشی از احکام قانونی حوزه مالیات بر خانه های خالی باشد.برخی از مالکان با توجه به ریسکهای مترتب بر عملیات اجاره حتی با وجود هزینه مالیات بر خانه خالی از اجاره ملک خود صرفنظر میکنند. راه حل مکمل قانون مالیات بر خانههای خالی برای مواجهه با این افراد چاره اندیشی درخصوص این ریسکها و تلاش برای کاهش آنهاست و باید درقوانین مربوط به اجاره داری، تغییراتی صورت گیرد که علاوه بر کاهش قابل توجه پروندههای قضایی با موضوع اجاره، بخش قابل توجهی از ریسکها را برای موجر مرتفع کرده و احقاق حقوق مالکیت را برای وی تسهیل کند که این موارد در کنار مالیات بر خانههای خالی میتواند به تنظیمگری بازار اجاره نیز کمک کند.
منبع: خرداد
کلیدواژه: مالیات قیمت مسکن مالیات بر خانه های خالی خانه های خالی واحدهای مسکونی نشان می دهد بازار مسکن قیمت مسکن همین دلیل خالی در کشور کشورها نشان کاهش قیمت مسکن ملکی خانه خالی
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.khordad.news دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «خرداد» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۵۸۸۲۵۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
رد پای رشد قیمت اجاره خانه در پرند/ انتظارات تورمی قیمت مسکن در شهرهای حاشیه تهران را افزایش داد
تورم قیمت مسکن در تهران باعث شده است عده زیادی به سمت شهرهای اطراف کشانده شود. پرند یکی از این مقاصد است که با افتتاح مترو در آن، در صدر انتخاب مهاجران قرار گرفته است.
به گزارش تجارت نیوز، مشاوران املاک فعال در پرند میگویند با افتتاح مترو در این منطقه و تفاوت فاحش قیمت آن با تهران هرساله مردم بیشتری به این سو رانده میشوند.
رشد قیمت اجاره خانه در پرندآنگونه که به نظر میرسد، قیمت در پرند نیز همسو با قیمت ملک در تهران، روندی نسبتاً افزایشی را پشت سر گذاشته است.
یکی از صاحبان بنگاههای املاک در شهر جدید پرند دراینباره میگوید: «با اینکه قیمت اجارهها هنوز کامل مشخص نشده و برای این مساله باید حداقل تا آخر اردیبهشت منتظر بمانیم، اما در همین بازه نیز نسبت به سال گذشته شاهد افزایش قیمت بودهایم.»
او در این خصوص ادامه میدهد: «برای مثال آپارتمانی که تا پیش از عید میشد با 120 میلیون تومان آن را رهن کامل کرد، حالا حداقل 150 میلیون قیمت دارد.»
بررسیهای میدانی تجارتنیوز نشان میدهد واحدهای مسکونی در پردیس نیز افزایشی نسبی پیدا کردهاند.
چه عاملی اجارهخانه را افزایش داد؟فعالان بازار مسکن افزایش قیمت اجاره خانه در شرایط فعلی را ناشی از تحولاتی میدانند که طی ماههای اخیر در نرخ ارز بهوجود آمده است.
یکی از مشاوران املاک در این زمینه میگوید: «قیمت دلار که در سال گذشته مدتی ثابت مانده بود، بهیکباره افزایشی شد و تا حد زیادی هم رشد کرد. همین مساله باعث شد انتظارات مردم هم روی قیمتهای بالاتری برود و مالکان قیمتها را بالا ببرند.»
مشاور املاک دیگری در شهر جدید پردیس توضیح میدهد: «توقع مالکان خیلی از اجارهها بالا رفته است، ما باید با آنها مذاکره کنیم تا شاید بتوانیم قیمت را به حد منطقی برسانیم.»
قیمت مسکن در پرندقیمت مسکن نیز در پرند همسو با اجارهبها از ابتدای سال، روندی افزایشی را پیموده است. اکنون کف قیمت خرید آپارتمان در این شهر جدید، یک میلیارد و 150 میلیون تومان و سقف آن نیز یک میلیارد و 950 میلیون تومان برآورد میشود.
مشاور املاکی که در حوزه معامله ملک در پرند فعالیت میکند در این زمینه میگوید: «قیمت آپارتمان از ابتدای سال رشدی 50 تا 60 میلیون تومان را پشت سر گذاشته است، اما در این 10 روز گذشته دوباره کاهشی حدود 6 میلیون تومان پیدا کرده و دلیل آن را هم نمیدانیم.»
مشاوران املاک و فعالان بازار مسکن این منطقه پیشبینی میکنند قیمت آپارتمان از انتهای اردیبهشت روندی رو به بالا را در پیش خواهد گرفت.
کارشناسان میگویند چشمانداز افزایشی تورم و افزایش انتظارات ناشی از این دیدگاهها در آینده به رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف نیز دامن خواهد زد و پرند نیز از این قاعده مستثنی نیست.
کانال عصر ایران در تلگرام